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“三道红线”对房企融资的警示 机构专家给房企提出三点建议

来源: 编辑: 时间:2020-10-31
导读:

  【编者的话】近日,在北京召开重点房地产企业座谈会,会议形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。监管部门拟出台新规,对企业设置 “三道红线”,精准管控房企有息债务规模增长情况等。

  “三道红线”是对融资激进型房企的警示,同时对房企有息债务规模进行精细化管控,间接引导土地市场逐步回归,促进楼市健康发展。那么如何才能有效管控呢?中指院最新推出 《房企融资监管再升级?》的,详解“三道红线”背后逻辑,以及给房企提出了三点建议。编者以为,在国家坚持“房住不炒”的背景下,房企应摒弃投机心理,稳健经营,苦练内功,将各类指标保持在行业合理水平。该报告值得重点房企一读和参考。

  “三道红线”的规则是什么?

  红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%

  计算公式:剔除预收款后的资产负债率=(总负债-预收款)/(总资产-预收款)

  解读:资产负债率用以衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力,资产负债率越高,债权人的资金占比越高,企业杠杆水平也越大。对房地产企业而言,预收款金额很大,在项目结转后会转为收入,但它是一个负债类科目,为消除预收款影响,通过剔除预收款来计算企业资产负债率。(注:负债减了预收款相当于预收款结转了收入,因此资产要结转对应的存货成本。)

  红线2:净负债率大于100%

  计算公式:净负债率=(有息负债-货币资金)/合并权益

  解读:净负债率是指企业有息负债减去货币资金后对所有者权益的比例,反映企业净有息负债与净资产的关系,是企业财务结构的一种指标。若企业净负债率为100%,说明企业净资产刚好能够偿还净有息债务,处于资不抵债的边缘,若企业净负债率大于100%,说明企业净资产不足以偿还其净有息债务。

  红线3:现金短债比小于1.0倍

  计算公式:现金短债比=货币资金/短期有息债务

  解读:现金短债比用以反映企业货币资金对短期有息债务的覆盖情况,若企业现金短债比大于1.0,说明其货币资金能够覆盖短期有息债务,若现金短债比小于1.0,说明企业货币资金不足以偿还短期有息债务,仍需其他渠道筹措资金。值得注意的是,货币资金是一个动态变化指标,随着各项经营活动的开展,货币资金会发生较大变化。

  为什么要划“三道红线”?

  一是,落实“房住不炒”,控制行业融资规模。2020年上半年,受新冠肺炎疫情影响国内信贷环境明显宽松,部分资金违规流入楼市,部分城市商品房交易及土地市场热度较高。监管部门为房地产企业财务指标划定“三道红线”,严格落实“房住不炒”,意在通过管控房企有息负债增长情况,管控房地产行业杠杆水平,筑牢房企安全底线。

  二是,防范企业财务风险,推动行业健康发展。与以往政策不同,“三道红线”将实现对融资激进企业的精准管控,防范企业风险,倒逼企业理性投资,间接引导土地市场逐步回归,推动房地产行业健康发展。

  “踩线”会有哪些影响?

  根据“三道红线”触线情况不同,试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。

  有息负债规模将以2019年6月底为基础,如果房地产企业:“三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模不得增加;“二线”超出阈值为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过5%;“一线”超出阈值为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超出阈值为“绿色档”,有息负债规模年增速不得超过15%。

  解读:在“房住不炒”调控主基调下,房地产行业“稳”字当头。当前,房地产行业融资监管趋紧,为了避免房企密集、高息进行融资,导致行业出现大面积的债务风险,监管部门开始考虑区别管控房企有息负债增长情况,监管更加精细化。“三道红线”制度能够强化行业中杠杆水平不高、财务稳健的地产企业优势,改变行业的长远预期,更有利于企业实现高质量发展。

  房企应如何应对?

  7月,中央一周内两次强调“房住不炒”,凸显了中央确保楼市健康平稳发展的态度和决心,下半年,预计楼市金融监管或将趋严,特别是房价、地价预期不稳的城市。未来,房企应如何应对融资环境变化,该报告给出以下几条建议:第一、坚持稳健财务政策,控制企业杠杆水平。从“三道红线”的设置来看,监管部门高度关注房企负债结构及偿债能力情况,房企应控制自身杠杆水平,保持充裕的现金流使其能够完全覆盖短期有息债务。同时,房企应未雨绸缪、量入为出,做好资金安排,保持经营活动的稳定性。第二、提升资金管理精细度,提高资金使用效率。伴随着融资环境的不断趋严,最大程度发挥资金的效益成为房企提升管理的重要方面。房企应提高资金管理的精细度,建立资金精细化管理体系,优化资金使用环节,保障资金高效运营。同时,房企应不断提高周转速度,控制拿地成本,提高资金使用效率,继续向管理要效益。第三、积极进行融资创新,树立品牌引入战略投资者。目前,对房务的监管主要集中在有息负债上,房企可运用等融资方式,盘活存量资产,补充企业现金流。部分规模化诉求强烈的房企,应积极树立企业品牌,并引入战略投资者,通过借力实现跨越式发展。 中指研究院

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